3商品住宅价格影响因素分析

3.1 地理位置的影响

地理位置作为影响商品住宅价格的最重要的因素。土地的位置对一个项目来说，应该是放在首位的。通常情况下,周围的生活设施也非常齐全，比如有学校,医院，大型的购物中心，商业街，生活等娱乐场所也很丰富，一个有着很好的交通，好的地理位置之类的，还有周边的各种环境也非常重要的，像一些大学城旁边的附近的学区房子之类的，高科技园区之类的房子，这些都基于它的地理位置，还有国家政策之内的很多规划的片区的都属于那种有着很重要地理位置的商品住宅，所以在这些区域，本省就有着自身的地理位置优势。

3.2 商品住宅地价的影响因素

房地产商品住宅的价格波动，必然与城市地价的决定性因素有关，我们对房地产价格的城市地价单独为一章作为研究，因为它的独特性，以及而而对其评估是房地产经济中一个非常重要的理论和实践问题，因为房地产在投资，开发，经营以及收益分配中都存在着价格问题，那房地产价格的形成以及其城市地价的决定性因素非常重要。

3.2.1地租或土地纯收益

土地纯收益是非常重要的，是决定地价的最基本因素，因为地价是土地所提供的地租的购买价格，所以土地买卖其实是一种土地财产权的买卖。土地权的买卖本身就是看地价的因素比较多，在我们国家，通常情况下，指土地使用权的卖与买，这么来说，对于购买土地使用权，其实就是买一定时期的土地纯收益或地租，而土地的价格，就是这种一定时期土地纯收益贴现值的总和。总之，地租的影响是巨大的。

3.2.2土地资产

土地资产，一般情况下，像城市的一些土地都会经过开发商的项目经营，也就是如果一片土地被用于开发，那么必定是长期的，慢慢的，最后形成了土地的资本，土地资本也就是在这个土地上应该所花费的现有成本，属于固定资产范围内的的实质性。但是土地的价格的内容，一个资产指的是土地的真正的纯收益。另一个是指是土地的资产的折旧和利息之和。

3.2.3 利息率

通常情况下，利息率对城市的地价影响也会比较多，因为它会影响到开发商的现金流和开发成本，通常在其他的因素不变的情况下，如果利息率发生了变化，那么它的地价必定会发生变化。在西方欧美国家，通常有多种利息率，比如说，国内不动产抵押的平均利率，这个利率一般影普通购房者首付或者用于贷款，或者房地产开发商用于贷款，二是国家银行所发行的土地债券的平均利率，这个设计的面比较广。三是国内不动产的抵押贷款利率的平均数。

3.2.4 土地使用权年限 

原因是地价是许多年来地租即土地纯收益的贴现值的总和，通常来说对于同一块地，在其他情况都一样的，如果土地的使用年限越长，那么地价当然会越高，相反，地价就会越低。

3.2.5 土地供求状况

市场经济条件下，土地的价格主要由需求状况而定，慢慢地随着社会的经济的发展，人口的增长，特别是城市化的速度的越来越快，这样就让对城市土地的需求不断上升。这种不断上升的需求趋势，在土地的供给量相对固定，供给十分有限的情况下，决定了城市地价一上升的趋势。

通常情况下，我们都了解城市土地的固定性，稀缺性，不可再生的重要性的这些特点，就所以，这样就会决定了有限的土地资源配置和作出相应的调整，在这个过程中，要有政府直接参与，也就是说，通过土地利用规划，工地计划，房地产立法和其他有关的相应政策来引导和管理，此外，建筑容积率，土地供应计划，有关的房地产的相关政策都只会影响地价的水平。 上海环同济科技园区周边商品住宅价格走势研究(6):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_78450.html