3.1.3 竣工面积
   商品房屋竣工面积反映了商品房屋的供给状况，因此该变量与商品房屋价格之间存在着必然的联系，商品房屋竣工面积的增加提高了住宅的供给状况，从一定程度上可以缓解房价飞涨的局面，作为从供给角度影响房价的重要因素，本文选取商品房屋竣工面积作为影响商品住宅价格变化的重要宏观影响因素。2012年上海商品住宅竣工面积为1522.07万平方米，与去年相比也有所下降。从中可以看出未来上海商品住宅供应形势将偏紧。
3.1.4 税收政策因素
    税收政策因素： 税收、信贷政策、政府相应政策的变化会影响商品住宅的供应, 税收直接影响着商品住宅的成本, 信贷直接影响着开发商的融资能力, 相应制度政策的实施也影响着开发商的开发与投资, 因此税收政策因素对商品住宅的供应有非常重要的影响。
3.2 商品住宅价格的需求影响因素分析
3.2.1 人口
    人口是对住房需求影响最大的因素，因为居住是消费者购买住房的原始目的。学者Mustafa认为上海新建住宅增长率远远低于人口增长速度。因此，人口的增加、家庭规模的变化、年龄结构的变化都会导致消费者对住房需求的变化。截至2012，上海常住总人口2380.43万人。同时上海作为国际化大都市吸引广大优秀人才，他们也急需大量商品房其需求量约占整体市场需求比例的四分之一，人口数量急剧增多，人口密度的急剧增加，2008年底上海每平方公里人口 16828人，所需住房的总量将增加，房地产价格有进一步上涨的趋势。
3.2.2 房地产价格
房地产价格是影响供给的重要因素，房地产价格越高，房地产商供给的积极性越大；房地产价格越低，房地产商供给的积极性越小。近年来上海房价远远高于全国水平，从2005 年的6698元每平方米涨到了2012年的21412元每平方米，7年内房价上涨219.68％，从图可知中房住宅价格指数从2005年的103.3降至2011年的100.9，商品房住宅价格涨势较为剧烈。详见图3.3所示：
      图3.3 上海房地产住宅价格指数增长图
商品住宅价格的高低直接影响着居民需求的多少，当商品住宅价格比较低时，以自住型需求的消费者会积极购买，形成需求；当商品住宅价格较高时，投资者为积极购买。
3.2.3 可支配收入
随着人均可支配收入的变化，人们对住房的需求也会发生变化。收入越高，人们的购买力也越大，很容易使潜在的住房需求转化为现实的住房需求。很多学者已经通过多元线性回归研究分析发现人均可支配收入可以很好的解释房地产价格。同时，人们对住房面积的大小、舒适度、便利性等方面的要求的提高，也会产生新的消费需求。上海居民收入随着上海GDP的增长而有所提高，2005年城市居民家庭人均年可支配收入18645元，2005年末全市城市居民储蓄存款余额8432.49亿元，当年新增1471.5亿元，2012年人均年可支配收入40188元，2012年末全市城市居民储蓄存款余额18920.43亿元，与此同时，有住房分配货币化的推动和住房抵押货款的支持，居民的住房需求持续旺盛。此外，在上海房地产“财富效应”非常明显的情况下，外地、外籍人士也积极加入上海的购房大军。在上海房地产的总需求中，投资性需求也不在少数，他们有的以短期差价获取收益，有的则以租金回报长期投资。同时另一方面，居民收入的增长速度与房价上升速度不成正比，上海的房价近几年来快速攀升，相比居民收入的增长来讲，房价的增长速度更快。
3.2.4 人均住房面积
同时人均住房面积是反映居民住房现状的一个指标，通过统计数据的比较，可以从理论上预计未来的一段时间内商品住宅市场的总需求会继续增大。见表3.2。 商品住宅价格的影响因素探讨(10):http://www.751com.cn/jingji/lunwen_383.html