武汉市住宅市场发展的对策研究 第3页

出，销售面积自2003年开始大幅度增长，增长幅度在20％以上，2005年销售面积为756.91 万平方米，同比2000年增加417.63万平方米，占商品房销售面积的93 %；平均售价除2001、2003年增幅较小外，2002、2004、2005年的平均增幅达到17.15％，到2005年武汉市的商品住宅平均售价为3345.75元/平方米；随着销售面积和销售价格的增长，2005年销售额突破250亿元，同比2004年增长54.63％。

表2-1 2000～2005年武汉市住宅销售情况

数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）

2、存量房住宅交易

由于旧城改造和调控政策的影响，武汉市的二手房房源和需求比较大，但二手房市场中介服务的欠缺和价格的虚高，特别是受营业税政策影响，使得其交易量并不乐观。从表2-2可见，二手住房2005年成交34179起，同比2004年的35175起下降2.8%；成交面积年均增长大约为30万平方米（不含房改出售公房）。

表2-2 2002～2005年武汉市二手住宅交易情况

数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）

3、住宅租赁

随着经济水平的提高，武汉市民的人均收入也越来越高，许多原租赁的市民逐渐转向购买住房，这就使得租赁户数也随之减少。特别是经过2003到2004年房价的大攀升之后，租赁户数急剧下降（见表2-3），从2003年的21177户陡然降至2004年的4434户，租赁面积从2003年的130.35万平方米下降到2004年的6.87万平方米。到2005年武汉市的房屋租赁金额已降至3.95亿元，同比下降4.6%；住宅租赁户数为3929户，同比下降11.4%；租赁面积为12.03万平方米，同比增长75.1%。

表2-3 2003～2005年住宅租赁情况对比

说明：上表中租赁金额为全市房屋的租赁金额。

数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）

（三）区域房屋价格

1、商品住宅区域综合价格

2005年，武汉市各区域的价格均有不同幅度的上涨。但各区因为区位和经济发展状况等因素的不同而价位差别较大。均价最高的为江汉区，价格为4067.83 元/平方米，原因是该区域是中、高档楼盘的聚集区域，地段及商业价值促使其价格预期不断提升；而桥口区由于“汉江两岸”开发、轻轨建设等利好因素促使市场日益活跃，使其价格与江岸区基本持平，为3753.34元/平方米，位居第二。价格最低的区域是青山区，该区供应结构相对简单，区域供应略显不足，但武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，促使房价在2004年的基础上还是增长了33.2%，为2861.84元/平方米。

商品住宅各区均价如图2-2：

数据来源：2005年武汉房地产市场情况分析报告

2、二手房住宅区域综合价格

因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的二手房住宅价格也存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住宅2005年均价如图2-3：

数据来源：2005年武汉房地产市场情况分析报告

江岸区随着金桥大道及轻轨二期多项市政工程的启动，提升了区域的地段价值，使其二手住宅价格位居武汉八大城区之首，为2471.32元/平方米。最低的是东西湖区，为1784.32元/平方米。

（四）商品房空置

空置是反映房地产市场状况的一个重要因素，与价格和租金一样，空置也反映房地产市场的运行状况。从图2-4可以看出，2005年武汉市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。

数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2003～2005年）

（五）居民住房消费特征

1、区位

区位因素对于居民住房消费来说是至关重要的，决定住房区位好坏的因素除了环境、交通外，居民在购买时还会考虑该区域的投资前景。此外，传统观念的影响也不容忽视。在武汉，就居住区而言，购房者比较喜欢的是以次中心区为主的城区。这与目前阶段的购房者多为中等收入阶层而非高收入阶层有关。高收入阶层购房者会选择市中心黄金地段住宅或郊外别墅（因有私家车，交通不成问题）。而中等收入阶层，买市中心住宅及郊外别墅都无经济承受能力，买郊外普通住宅交通上又存在问题。因此，价格低于市中心区域、路程及环境又相对可以接受的就是正在发展的城区了。

2、户型及其面积

住房制度改革以前，武汉市所建的住宅不仅面积小，户型设计也不合理。随着住宅市场化、居民生活水平的提高，居民在对户型及面积的选择上有了很大的变化，追求舒适、布局合理是居民购房的一个重要目的。根据市场调查的结果，选择三室两厅的最多，占到总销售面积的60％，其次是两室两厅，占到总销售面积的29.60％。但是，户型并不是面积越大越好，户型面积设计过大，空间和资源都是浪费；设计过小，居住不舒适。近九成的购房者倾向于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型。而169平方米以上的超大户型销量不足7％（高淑萍，2005）。表2-4即反映了武汉市2004年购买住宅时对不同户型及居室面积的选择情况。

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